En hyresmarknad i förändring – Jämviktshyror, vakanser och förutsättningar för nyproduktion

En hyresmarknad i förändring 

Den svenska hyresmarknaden har blivit mer tudelad. I stora delar av det äldre beståndet ligger hyrorna fortfarande långt under hushållens betalningsvilja och kötiderna är långa. Samtidigt har hyrorna i nyproducerade hyresrätter stigit och på flera delmarknader närmat sig den nivå som hushållen kan och vill betala. I rapporten ”En hyresmarknad i förändring - Jämviktshyror, vakanser och förutsättningar för nyproduktion” analyserar Evidens, i samarbete med Bostadspolitik.se, vad detta betyder för efterfrågan, vakanserna och möjligheterna att bygga nya hyresrätter.

Rapporten jämför faktiska nyproduktionshyror med modellberäknade jämviktshyror i Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala. Resultaten visar att hyrorna i den förmedlade nyproduktionen numera i genomsnitt ligger nära jämviktsnivån. Bakom genomsnitten finns dock stora lokala skillnader. I attraktiva centrala lägen kan även en hög hyra ligga tydligt under hushållens betalningsvilja. I mer perifera lägen kan en lägre hyra i stället ligga på eller över den nivå som den lokala marknaden kan bära. För att bedöma risken i ett nytt projekt behöver hyran därför jämföras med både den lokala jämviktshyran och marknadsdjupet, dvs hur många hushåll som faktiskt kan och vill efterfråga bostäderna.

Rapporten undersöker också varför vakanserna har ökat. Den nationella vakansgraden har stigit från historiskt låga nivåer, men utvecklingen skiljer sig kraftigt mellan olika marknader. I små lokala arbetsmarknader hänger vakanser ofta samman med långsiktigt svag befolknings- och sysselsättningsutveckling. I regionstäder och större kommuner kan svagare köpkraft i kombination med ett omfattande bostadsbyggande spela större roll. Nyproduktion kan även bidra till vakanser i det äldre beståndet när hushåll flyttar vidare till nya bostäder. I storstadsregionerna är de genomsnittliga vakanserna fortfarande låga, även om enskilda projekt och delmarknader kan ha uthyrningsproblem.

Fram till 2029 väntas hushållens återhämtade köpkraft stärka betalningsviljan och jämviktshyrorna gradvis. Något lägre direktavkastningskrav kan samtidigt förbättra investeringskalkylerna. Byggkostnaderna väntas dock fortsätta stiga, om än långsammare än under krisåren. Rapportens samlade bedömning är därför att förutsättningarna för nyproduktion förbättras stegvis, framför allt i attraktiva lägen. Hur många projekt som kan genomföras avgörs ytterst av de lokala förutsättningarna: hyresnivå, betalningsvilja, marknadsdjup och kostnader.

Läs hela rapporten via länken nedan.

I samma rapportserie ingår två tidigare rapporter; seriens först rapport "Rekordlåg skuldsättning – hushållens tillgångar och skulder", och seriens andra rapport "Bortom skuldkvoten – en nyanserad bild av hushållens skulder, tillgångar och motståndskraft".