Riskfördelning i bostadsbyggandet – och hur den kan förändras

Bostadsbyggandet i Sverige är betydligt mer konjunkturkänsligt än i flera jämförbara länder.

När räntor, kreditvillkor eller hushållens efterfrågan förändras får det snabbt genomslag i byggandet. I rapporten Riskfördelning i bostadsbyggandet – och hur den kan förändras analyserar Evidens, på uppdrag av HSB, en central men ofta förbisedd förklaring till denna ryckighet: hur risk uppstår, fördelas och förs vidare mellan aktörerna i bostadsutvecklingen.

Rapporten visar att bostadsbyggande är en kapitalintensiv verksamhet med långa ledtider och stor osäkerhet. Risker kopplade till bland annat planprocesser, finansiering, kostnader, räntor och försäljning uppstår i olika skeden, men stannar sällan hos den aktör där de först uppkommer.

I stället förs de vidare genom systemet – från stat och kommuner till byggherrar, banker och bostadsrättsföreningar och i slutänden ofta till hushållen. En central slutsats är att hushållen i dag bär en stor del av den slutliga risken, trots begränsade möjligheter att sprida eller hantera den. För de flesta hushåll är bostaden den största enskilda investeringen och är samtidigt belånad och illikvid.

När osäkerheten ökar kring exempelvis räntor, bostadspriser eller föreningens ekonomi minskar hushållens betalningsvilja. Det försvårar förhandsförsäljning, höjer finansieringströsklarna och gör att projekt skjuts upp eller inte blir av. Dagens riskfördelning bidrar därmed till ett mer procykliskt och volatilt bostadsbyggande. Rapporten diskuterar därför hur riskerna kan fördelas mer ändamålsenligt.

Utgångspunkten är inte att staten åter ska bära huvuddelen av risken, utan att risk i större utsträckning bör placeras hos aktörer som har bäst förmåga att absorbera och diversifiera den. Bland reformspåren finns minskade planrisker genom snabbare och mer förutsägbara processer, lägre inträdesrisk för hushåll, mer träffsäkra kreditgarantier, fler finansieringskällor vid sidan av bankerna, utvecklade modeller för hyrköp och delägande samt selektiva och konjunkturstabiliserande stöd.

Rapportens samlade slutsats är att en bättre fungerande riskdelning är en viktig förutsättning för ett högre, jämnare och mer långsiktigt hållbart bostadsbyggande. Genom att minska svårhanterliga risker för hushåll och enskilda projekt, och samtidigt skapa fler institutionella stötdämpare, kan systemet bli både mer robust och bättre rustat att möta bostadsbehoven över tid.

Läs hela rapporten via länken nedan.

Se presentation från Almedalen här.

Ta del av debattartikeln från Dagens Industri här.