Är tomträttens syfte satt ur spel?

Reglerna kring tomträtt, dvs tomträttsinstitutet, präglas av ett antal utmaningar. Det är kanske inte så märkligt med tanke på att lagstiftning till stora delar inte förändrats på flera decennier. Senaste större ”uppdateringen” skedde 1953. Det behövs därför en ny statlig utredning som kan lösa de alltmer påtagliga problemen vid tillämpningen av tomträtt.

Syftet med rapporten är att ge en samlad bild av dagens utmaningar och vad de grundas i. Till detta läggs de idéer till reformer som föreslagits i tidigare statliga utredningar, från fastighetsbranschen och från intresseföreningar. Rapportens fokus ligger på tomträtt upplåten för flerbostadshus och för kommersiella lokaler och vänder sig till politiker och tjänstemän på statlig nivå.

För tomträtter upplåtna för kommersiella lokaler hör återkommande tvister i domstol till vardagen och upplevelsen av oförutsägbarhet kan antas hämma investeringstakten i några av landets viktigaste kommersiella miljöer. Bostadsrättsföreningar möter kraftiga och oförutsägbara avgäldshöjningar, i flera fall tre- eller fyrdubblad avgäld och åtskilliga miljoner mer i årlig kostnad. Följden blir drastiska höjningar av föreningsavgifterna och minskat utrymme för underhåll och investeringar. Vissa föreningar upplever att deras långsiktiga fortbestånd är hotat. Kontrasten mot politiska bostadssociala målsättningar om boendetrygghet och förutsägbara boendekostnader blir i vissa fall slående – inte ens landets domstolar tycks kunna klargöra hur reglerna ska tolkas. För hyresbostäder skapar avgäldshöjningarna problem i mötet med de årliga hyresförhandlingarna.

En stor del av problematiken och de återkommande tvisterna handlar om otydligheter i lagstiftningen om hur avgäldsunderlaget och avgäldsräntan ska fastställas. Dessutom behöver regler för friköp bli tydligare och anpassade till dagens marknadsmiljö. De långa avgäldsperioderna ger därtill kraftiga ökningar vid övergången till en ny period. En viktig förklaring till dagens situation är att tillämpningen i stor utsträckning vilar på praxis i avsaknad av tydlighet i lagstiftningen.

Utifrån rapportens problembeskrivning lämnas ett antal förslag till hur lagstiftningen kan utvecklas inom ramen för nuvarande grundläggande principer. Rapporten lyfter bland annat fram följande frågor som en kommande utredning borde ge svar på: 

1. Vad är en rimlig avkastning för en tomträtt?
   Utredningen behöver tydliggöra hur marken ska värderas samt hur den ränta som tomträttsinnehavaren ska betala ska beräknas. 
2. Hur ska markhyran påverkas av intäkterna som genereras av de byggnader som står på marken? I dag saknas en sådan koppling, med risken att markhyran undergräver de ekonomiska förutsättningarna för tomträttshavaren. 
3. Vilka principer ska gälla för friköp av mark? Utredningen bör även analysera möjligheten för tomträttshavaren att successivt köpa loss marken, till exempel genom avbetalning. 

Genom att tydliggöra ovanstående principer skulle tomträttssystemet kunna ge bostads- och fastighetsägare en förutsägbar hyra/avgäld, en rimlig möjlighet att planera sin ekonomi och investeringar i fastigheten, vilket i sin tur skulle gynna en positiv och hållbar utveckling av våra städer.  

Evidens har tagit fram rapporten på uppdrag av Bostadsrätterna, Fastighetsägarna, HSB och Riksbyggen.