2022-11-15
Publikationer
Bostadsbyggandet kan förväntas falla med minst ca 30 procent under 2023 jämfört med 2022 och bostadsrättspriserna kan falla med 10–20 procent beroende på marknad och lägenhetsstorlek.
Detta har Evidens visat i en analys av hur den makroekonomiska utvecklingen påverkar Stockholmsregionens bostadsmarknad de närmaste åren som genomförts på uppdrag av Fastighetsägarna i Stockholm. Fokus i rapporten är hur bostadspriser och bostadsbyggande kan antas utvecklas till följd av nya tillväxtvillkor. Analysen utgår i första hand från de konjunkturprognoser som funnits tillgängliga under hösten 2022 och prognoserna som utvecklas i rapporten sträcker sig därför endast ett par år framåt i tiden. Men om de nya störningarna i ekonomin som satt avtryck i den ekonomiska utvecklingen på kort sikt blir mer bestående, kan prognoserna möjligen också indikera effekter av en mer långsiktig förändring av bostadsmarknaden.
Tre makroscenarier
Analyserna utgår från tre alternativa scenarier för den ekonomiska utvecklingen. Huvudscenariot utgörs av ett scenario för svensk ekonomi som kan sägas vara ett ”konsensusscenario”, baserat på en tolkning av ett slags genomsnitt av olika ledande prognosinstituts antaganden om tillväxtvillkoren de närmaste åren. Enligt huvudscenariot fortsätter Riksbanken att höja styrräntan under slutet av 2022 och början av 2023 och Sverige får negativ eller nära nolltillväxt under 2023. Centralbankernas räntehöjningar och övriga förändringar i världsekonomin antas innebära att inflationen når sin topp under slutet av 2022 eller början av 2023. En återhämtning av ekonomin inleds successivt under 2024. I ett mer pessimistiskt scenario antas att inflationen fortsätter att vara hög under en längre period, vilket i huvudsak leder till högre räntenivåer och lägre börskurser än i huvudscenariot. Omvänt ger ett tidigare fall i inflationen lägre räntor under 2023 och en snabbare återhämtning på världens börser underlag för ett mer optimistiskt scenario.
Fallande bostadspriser
Utifrån de alternativa scenarierna för den svenska ekonomin visar använda prognosmodeller att bostadspriserna i Stockholmsregionen kan antas fortsätta sjunka under senhösten 2022 och under första halvan av 2023. Prisfallet under kvartal två 2022 var ca fem procent i centrala Stockholm och prognosen i huvudscenariot pekar mot att priserna faller ytterligare ca 12 procent, mätt i fasta priser. Det totala prisfallet närmar sig därmed nästan 20 procent i huvudscenariot. I Stockholms närförorter och länets yttre delar blir prisfallen något större. Prisfallen blir störst för mindre bostäder i form av ettor och tvåor och något mer begränsade för de större bostäderna. De minsta prisfallen får de största bostäderna om fem rum och kök. I huvudscenariot börjar priserna åter vända upp under 2024. I det mer pessimistiska scenariot blir prisfallen något större och vändningen på marknaden förskjuts framåt i tiden.
Stagnerande byggkostnader men kraftigt fall i bostadsbyggandet
Analyserna omfattar också hur bostadsbyggandet kan antas utvecklas. Vid sidan av förändringen av bostadspriser och betalningsvilja påverkas byggtakten av hur byggkostnaderna utvecklas. De senaste åren har byggkostnadsutvecklingen varit exceptionellt snabb. Prognosen för byggkostnaderna de närmaste åren visar att kostnadsutvecklingen i huvudscenariot sannolikt stannar av under hösten 2022 och att den kan antas plana ut på en något lägre nivå. Huvudorsaken är fallande bostadsefterfrågan och sjunkande priser på viktiga insatsvaror.
Trots att byggkostnadernas ökning kan förväntas avta visar tillämpade prognosmodeller för bostadsbyggandet att antalet påbörjade bostäder i Stockholm troligen faller kraftigt. Det gäller både hyresrätts- och bostadsrättsbyggandet. Tillämpade modeller indikerar att det totala bostadsbyggandet mätt som antalet påbörjade bostäder kan förväntas falla med minst ca 30 procent under 2023 jämfört med 2022. I huvudscenariot ökar sedan byggtakten i takt med att de ekonomiska villkoren förbättras under 2024.
Fallet i bostadsrättsbyggandet förklaras i den statistiska modellen främst av att bostadspriserna faller samtidigt om byggkostnaderna stigit till höga nivåer. Fallet i hyresrättsbyggandet förklaras också av höga byggkostnader och lägre reala hushållsinkomster men också av försämrade finansieringsvillkor. Investerarnas riskpremier stiger med högre avkastningskrav som följd. Riskpremierna stiger både som en konsekvens av att riskfria räntenivåer stiger och dessutom till följd av att driftnettots reala värde urholkas när förvaltningskostnaderna i reala termer kan förväntas stiga snabbare än hyresintäkterna.
Fallet i bostadsbyggande kan bli större än vad modellen indikerar. Det finns mer tillfälliga påverkansfaktorer som den statistiska förklaringsmodellen inte kunnat ta hänsyn till. Riskerna på nedsidan består bland annat av att bostadsbyggandet under några år gynnats av tillgång till riskkapital för främst hyresrättsbyggande. Att relativt mycket riskkapital har allokerats till hyresrätter beror till stor del på att fallande räntor har drivit upp värdet på hyresfastigheter samtidigt som avkastningen på alternativ med motsvarande eller lägre risk, som exempelvis statsobligationer, har varit låg eller till och med negativ. När denna utveckling nu vänds, finns det en risk att riskkapitalet snabbt kan komma att allokeras till andra tillgångsslag. Denna risk kan förstärkas av den förhandlingsmodell som används för att justera hyrorna i det befintliga beståndet av hyresrätter, eftersom förhandlingsresultatet oftast har inneburit att kostnaderna för att förvalta hyresrätter har ökat mer än hyrorna. Nya domstolsavgöranden om möjligheterna till årliga hyreshöjningar i nyproduktionsprojekt med presumtionshyra är ytterligare en sådan faktor som ligger utanför modellen, men som kan komma att få negativa effekter på hyresrättsbyggandet, även om det är svåra att kvantifiera effekten på antalet påbörjande bostäder.
Följ länkarna nedan för att ta del av mer.
Andra publikationer
