Det osynliga måttet – ny rapport om hushållens faktiska betalningsvilja på hyresmarknaden

Evidens har i samarbete med Bostadspolitik.se publicerat en ny rapport: Det osynliga måttet – den faktiska betalningsviljan för hyresrätter. Rapporten introducerar ett utvecklat sätt att förstå balansen mellan utbud och efterfrågan på den svenska hyresmarknaden genom att mäta det som inte syns: jämviktshyran. Syftet är inte att argumentera för ett annat hyressättningssystem. Information om jämviktshyresnivån är viktig som beslutsunderlag inom ramen för nuvarande regelverk.

Varför behövs ett nytt mått?

På dagens hyresmarknad styrs hyrorna av bruksvärdes- och presumtionssystem, snarare än hushållens betalningsvilja. Men dessa sätt att sätta hyrorna speglar inte en verklig efterfrågan som tar hänsyn till hushållen köpkraft. När köpkraften minskar – som under de senaste årens kris – fortsätter hyrorna i nyproduktion att stiga eftersom kostnader och avkastningskrav ökat, vilket leder till ökade vakansrisker och obalanser på hyresmarknaden.

För att förstå var hushållens faktiska betalningsvilja befinner sig behövs ett mått – jämviktshyran – det vill säga den nivå där hushållens betalningsvilja möter utbudet av bostäder.

Så beräknas måtten på jämviktshyra

Utgångspunkten är brukarkostnadsteori, som jämför boendekostnaden i en ägd bostad med kostnaden för att hyra. Evidens har utvecklat en AI-baserad modell som, med data från bostadsrättsförsäljningar och hyresrätter, beräknar jämviktshyror för enskilda bostäder, områden och regioner. Modellen visar även med hög precision hur betalningsviljan förändras över tid.

Vad visar resultaten?

Analysen visar stora skillnader mellan faktiska hyror och jämviktshyror. I attraktiva lägen ligger hyrorna ofta långt under jämviktshyran – vilket förklarar de långa kötiderna. I nyproduktionen är det tvärtom i vissa fall: hyrorna kan på vissa marknader överstiga betalningsviljan, vilket leder till vakanser.

Från mått till beslut

Rapporten visar hur jämviktshyran kan användas i praktiken – inom dagens regelverk – för att fatta bättre beslut:

• Byggherrar kan sätta hyror som minskar vakansrisker.
• Fastighetsägare kan anpassa hyresstrukturen i portföljen efter hushållens värderingar och identifiera ROT-potential.
• Kommuner kan planera bostäder där efterfrågan möter kostnader.
• Investerare får bättre underlag för långsiktiga portföljval.

Även på en reglerad marknad går det att mäta och förstå dynamiken bakom hyrorna. Genom att synliggöra hushållens faktiska betalningsvilja blir det möjligt att se var obalanser uppstår – och hur hyresmarknaden kan styras mot en långsiktigt hållbar jämvikt. Kort sagt: jämviktshyran ger ett nytt språk för att tala om värde, efterfrågan och rätt nivå på hyran.

Läs hela rapporten via länken nedan.