Rapportframsida: Samhällseffekter av långa ledtider i plan- och bygglovsprocessen

Ledtiderna i plan- och bygglovsprocesserna är långa, sammanlagt närmare fem år i genomsnitt, och trenden är i många kommuner ökande. Evidens har på uppdrag av Initiativet Bygg i Tid undersökt både hur lång tid plan- och bygglovsprocesserna tar i ett urval kommuner och hur mycket längre tid processerna tagit de senaste åren jämfört med tidigare. I rapporten analyseras också vilka samhällseffekter som uppstår till följd av långa och osäkra plan- och bygglovsprocesser.

Bakom Initiativet Bygg i Tid står de fem bostadsutvecklarna JM, Skanska, Riksbyggen, Aros Bostadsutveckling och K-Fastigheter.

Långa ledtider driver byggkostnader

Givet att plan- och bygglovsprocesser drar ut längre på tiden än vad som skulle vara nödvändigt, får bostadsutvecklare högre kostnader för ägande och förvaltning av den mark som ska bebyggas. När planprocessen drar ut på tiden belastas markinnehav med räntekostnader i form av avkastningskrav på eget kapital och kostnader för lånat kapital. Finansieringskostnaderna och osäkerhet om tidplaner begränsar antalet byggherrar som kan bära sådana kostnader och risker över tid, vilket påverkar mångfalden i utbud och konkurrens negativt. Med en osäker tidplan blir det dessutom svårare att implementera industriella processer som kräver timing med fabrikskapaciteter, optimera den egna resursanvändningen vad gäller byggnadsarbetare och tjänstemän och genomföra tids- och kostnadskritiska upphandlingar av andra entreprenörer. Kort sagt, långa ledtider och osäkerhet om tidsåtgången i plan- och bygglovsprocesserna ökar byggkostnaderna.

Samhällseffekter av långa ledtider och osäkerhet

Eftersom hushållens betalningsvilja i form av priser och hyror bestäms av andra faktorer än bostadsutvecklares byggkostnader, leder ökade byggkostnader – allt annat lika – till att antalet nyproducerade bostäder faller. I många kommuner och områden blir kostnaderna högre än de priser och hyresnivåer som ges av hushållens betalningsvilja, varför dessa projekt inte kan genomföras. Långa ledtider bidrar på så sätt till att färre bostadsprojekt kan förverkligas.

Analysschema för effekter av högre byggherrekostnader
Högre kostnader ger lägre bostadsbyggande

Statistiska analyser visar att om byggkostnaderna ökar med fyra procent till följd av långa ledtider i plan- och bygglovsprocesser och byggkostnadsökningen påverkar bostadsbyggandet under en tvåårsperiod, påverkas det totala bostadsbyggandet i Sverige negativt med drygt 4 000 bostäder, eller 2 000 bostäder per år. Att byggtakten blir lägre än vad den potentiellt skulle kunna vara till följd av kostnadsdrivande ledtider får flera negativa effekter:

  • Högre priser som utestänger grupper av hushåll från bostadsmarknaden
  • Lägre rörlighet på bostadsmarknaden och lägre välfärdsnivå för hushållen
  • Förluster för samhällsekonomin
Högre priser utestänger grupper av hushåll

Färre nya bostäder och därmed ett mindre bostadsutbud än vad som potentiell skulle vara möjligt, ger på sikt högre priser på hela bostadsmarknaden. Beräkningarna i rapporten visar att priseffekten av förlängda ledtider i exempelvis Stockholmsregionen kan vara minst 1 000 kronor per kvadratmeter. Det betyder att en normalstor bostad om ca 70 kvadratmeter ökar i pris med minst 70 000 kronor, enbart till följd av tidsförluster i plan- och bygglovsprocesserna. Priseffekten är sannolikt ännu större, eftersom beräkningen endast baseras på ökade finansieringskostnader till följd av längre ledtider. Tas dessutom hänsyn till de ytterligare kostnader som uppstår till följd av långa ledtider och osäkerhet blir naturligtvis byggkostnadsökningen större, den negativa effekten på bostadsbyggandet blir mer omfattande och priseffekterna därmed större.

Med högre priser blir det svårare att ta sig in på bostadsmarknaden, inte minst för unga, ensamboende och hushåll med lägre inkomster. I rapporten visas med hjälp av så kallade KALP-kalkyler som bankerna använder vid kreditgivning, att flera olika yrkesgrupper har svårt att köpa en normalstor bostad till genomsnittspris i Stockholms län. Men med 1 000 till 2 000 kronor per kvadratmeter ytterligare högre prisnivå, är det ännu fler som inte klarar kreditprövningen. För exempelvis ensamboende gymnasielärare och brandmän med barn, ökar andelen som inte klarar kreditprövningen med fem procentenheter och för motsvarande grupp sjuksköterskor ökar andelen med tre procentenheter. Givet att effekterna är likartade för andra yrkesgrupper i länet betyder det att i storleksordningen 2 000 till 3 000 hushåll inte klarar en ökning av bostadspriserna om ca 2 000 kronor per kvadratmeter vid kreditprövning. Även om huvudproblemet för hushåll med lägre till normala inkomster är andra delar av kreditprövningen som bolånetak, kalkylräntan och amorteringskraven, visar beräkningarna att högre byggkostnader till följd av långa planprocesser ytterligare bidrar till att försvåra för olika hushållsgrupper att ta sig in på bostadsmarknaden.

Färre nya bostäder ger lägre rörlighet och lägre välfärd för hushållen

Med färre nybyggda bostäder påverkas också rörligheten på bostadsmarknaden negativt. I rapporten beräknas 2 000 färre nya bostäder per år i hela landet, till följd av ledtidernas fördyringar av bostadsbyggandet, leda till att 5 000 hushåll årligen går miste om möjligheter att hitta en mer passande bostad i en flyttkedja som annars skulle uppstått till följd av nyproduktion av bostäder. Den minskande rörligheten leder i sin tur till sämre välfärd för hushållen eftersom rörlighet på bostadsmarknaden är välfärdshöjande.

Förluster för samhällsekonomin

Också samhällsekonomin vinner på att hushållen på ett smidigt sätt kan anpassa sitt boende till nya förutsättningar, exempelvis genom att matchningsprocesser på arbetsmarknaden fungerar bättre när hushåll kan flytta till studier och arbete. Ett för lågt bostadsbyggande innebär lägre rörlighet vilket medför samhällsekonomiska kostnader. Logiken bakom detta är enkel. Ett lågt bostadsbyggande som inte svarar upp mot tillväxtregionernas potentiella befolkningstillväxt leder till att färre kommer att flytta till dessa regioner från andra delar av landet, samtidigt som utflyttningen från regionen ökar. Sammantaget leder detta till ett minskat inrikes flyttnetto. Ett minskat flyttnetto ger negativa effekter på befolkningsmängden, särskilt befolkningen i arbetsför ålder, vilket i förlängningen innebär ett minskat arbetskraftsutbud. När utbudet av arbetskraft minskar påverkas sysselsättningen och produktionen negativt. En samhällsekonomisk konsekvens av detta är att de samlade löneinkomsterna och därmed skatteintäkterna till samhället minskar.

 

Rapporten avslutas med en diskussion om orsaker och drivkrafter bakom längre ledtider samt idéer och möjliga lösningar för fortsatt utveckling.

Följ länkarna nedan för att ta del av mer.


Andra publikationer