Vad kostar det att bygga en ny stadsdel?
I Ystad står kommunen i begrepp att utveckla Hamnstaden med 1.500 bostäder samt lokaler för verksamheter och service. Försäljning av byggrätter kommer ge kommunen intäkter, men täcker de kostnaderna? Hur mycket kan kommunen få in vid försäljning av bostadsbyggrätter? Vid övriga byggrättsförsäljningar? Hur många bostäder kan byggaktörerna sälja eller hyra ut per år, dvs när i tiden kommer intäkterna från försäljning av byggrätter?
Den statliga utredningen Samordning för bostadsbyggande (Fi N 2017:08) handlade upp Evidens för att analysera kostnader och intäkter för Hamnstaden. Evidens har drivit projektet tillsammans med kommunens projektgrupp och representanter från regeringskansliet.
Uppdraget drevs enligt Evidens beprövade process för analys och strategiformulering i samband med stadsutvecklingsprojekt. Arbetet inleddes med en omfattande marknadsanalys av Ystads tillväxtförutsättningar samt Hamnstadens lokala marknadsförutsättningar för bostäder, kontor samt handel, service och omsorgsverksamhet. Analysen innefattade dessutom beräkningar av betalningsviljan för olika typer av bostäder i olika aktuella lägen, samt målgruppsanalyser för att klargöra vilka typer av målgrupper som kan förväntas flytta till området. Med marknadsförutsättningarna klarlagda gjordes beräkningar av marknadsdjup, dvs hur många bostäder som kan efterfrågas på marknadsmässiga villkor årligen över tid, vilket är avgörande input vid bedömning av intäkterna i större stadsutvecklingsprojekt.
Eftersom projektet innehåller stora kommunala investeringar tidigt, i form av kostnader för att restaurera kajer, invallning som skydd för höjd havsnivå mm, och utvecklingen planeras ske under lång tid, blir det viktigt att ha en rimlig uppfattning om när intäkterna kommer för kommunen i form av försäljning av byggrätter. För kostnadsbedömningar har Evidens anlitat en underkonsult.
Lönsamhetskalkyler genomfördes för fyra olika scenarier för att belysa exempelvis hur andelen verksamhetslokaler samt fördelningen mellan antal hyresrätter och antal bostadsrätter påverkade lönsamheten. För att ytterligare belysa de ekonomiska genomförandevillkoren gjordes beräkningar av nettovärdet per etapp.
För att testa utvecklingsscenarierna genomfördes SWOT-analyser med syfte att tydliggöra påverkbara styrkor och svagheter samt möjligheter och hot i marknad och omvärld.
Slutrapporten med slutsatser och rekommendationer för den framtida utvecklingen presenterades för projektgrupp samt kommunstyrelsens arbetsutskott och representanter från regeringskansliet. Materialet har därefter utgjort underlag för beslut kring utvecklingsstrategier för Hamnstaden.
För ytterligare information, kontakta anna.rogberg@evidensgruppen.se
