Modell och principer för exploateringsersättning
I samband med utbyggnaden av en ringled runt Umeås tätort för E4 och E12 har beslutats att de tidigare europavägarna skall omvandlas till stadsgator med omgivande funktionella och attraktiva stadsrum och att komplettering med ny stadsbebyggelse ska prövas på den mark som då blir tillgänglig. Omvandlingen kommer att kräva stora investeringsåtaganden från kommunens sida och en finansiering därav. Inför omvandlingen efterfrågade kommunen konsultstöd för att ta fram principer för uttag av exploateringsersättning samt storlek och beräkningsmodell för ersättningen på Teg.
Uppdraget genomfördes enligt vår beprövade process för analys och strategiformulering i samband med stadsutvecklingsprojekt. Processen bidrar med tydlighet och transparens under gång och maximerar enligt vår erfarenhet möjligheten att stegvis bygga på med relevant underlag och kunskap där varje steg naturligen bygger på resultat och överenskommelser i det föregående.
Eftersom en betydande andel av marken inom utvecklingsområdet är i privat ägo är kommunen beroende av investeringsviljan hos berörda fastighetsägare. Angeläget är därför att först kvantifiera och klarlägga de marknadsmässiga förutsättningarna för privat exploatering inom området.
Med fördjupad kunskap om de privata fastighetsägarnas ekonomiska drivkrafter såsom framtida markvärde/byggrättsvärden, marknadsdjup (antal bostäder och service som årligen kan efterfrågas på marknadsmässiga villkor) och övriga incitament blev det därefter möjligt att beräkna vilken exploateringsersättning som är möjlig inom ramarna för en ekonomisk lönsamhet för privata exploatörer. En utgångspunkt var att om de marknadsmässiga förutsättningarna inte är tillräckliga (bristande lönsamhet i en framtida omvandling) kommer ingen utveckling att komma till stånd.
Efter fastställande av de marknadsmässiga ramarna samt inom vilken tidsperiod en utveckling bedömdes möjlig, kunde principer och modell för exploateringsersättning, samt storlek, modelleras fram.
