Ekonomiska villkor och affärsupplägg
Västerås stad planerar att utveckla området mellan stationen och hamnen till en tät stadsdel och samtidigt bygga ett nytt resecentrum. Exploateringen innebär dock en komplicerad genomförandeprocess med många fastighetsägare och intressenter med potentiellt skilda intressen. Projektet innehåller stora investeringar i offentlig infrastruktur bland annat i form av ett nytt reningsverk och hamninstallationer för Lantmännens verksamhet. Det finns dessutom tydliga beroendesamband mellan olika delinvesteringar. Fullt utbyggt kan området innehålla nästan 4 000 bostäder och 150 000 kvm BTA kontor, handel, hotell och andra verksamhetslokaler. Utvecklingen planeras pågå under drygt 20 år. Evidens uppdrag var att analysera ekonomiska villkor och möjliga affärsupplägg med syfte att minimera stadens investeringar och ekonomiska åtaganden i övrigt.
Uppdraget inleddes med en marknadsanalys för att tydliggöra Västerås tillväxtförutsättningar och förstå den framtida efterfrågan på bostäder och verksamhetslokaler som kontor, handel och annan service. Analysen innefattade dessutom beräkningar av betalningsviljan för olika typer av bostäder i olika aktuella lägen, samt målgruppsanalyser för att klargöra vilka typer av målgrupper som kan förväntas flytta till området. Baserat på dessa uppgifter beräknades ett marknadsdjup över tid, dvs hur många bostäder (bostadsrätter och hyresrätter) som kan efterfrågas per år på marknadsmässiga villkor. Därmed blir det möjligt att beräkna genomförandetiden och få koll på när utgifter och intäkter kommer.
På motsvarande sätt analyserades den framtida kontorssysselsättningen för att beräkna efterfrågan på kontorslokaler. I analysen ingick även konkurrentanalyser för såväl bostäder som för kommersiella lokaler. Västerås stad hade i samarbete med några större fastighetsägare låtit en arkitektbyrå ta fram tre möjliga utvecklingsscenarier. Evidens gjorde lönsamhetsberäkningar för respektive scenario. Med dessa kalkyler, och tillhörande känslighetsanalyser, kunde Evidens sedan ta fram ett antal strategiska råd till Västerås stad angående de ekonomiska förutsättningarna, affärsvillkor och risker med den planerade utvecklingen. Resultatet har utgjort strategiskt beslutsunderlag i utvecklingen av Mälarporten.
